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■ 本報記者 張明敏 3月8日這一天對于浙江省溫州市鹿城區(qū)南塘五組團小區(qū)業(yè)主委員會主任金巧娒來說，是值得記住的一天。這一天，他接過了鹿城區(qū)民政局給該小區(qū)業(yè)主委員會頒發(fā)的“南塘五組團小區(qū)業(yè)主大會”牌匾，自此，南塘五組團小區(qū)業(yè)主委員會成為一個具有獨立法人資格的社會組織，這同時也是全國首個直接在民政注冊的具有社團法人資格的業(yè)主委員會。這意味著在我國現(xiàn)行社區(qū)中，業(yè)委會長期不具法人地位的事實被打破，物業(yè)與業(yè)主間的權(quán)責(zé)和關(guān)系將重新界定。 溫州這個具有法人資質(zhì)的業(yè)委會是如何成立的？其法人代表又是如何選出的？試水情況如何？《公益時報》記者帶著這些問題，試圖還原我國首個以社團形式注冊的業(yè)委會的誕生前后。 “法人”業(yè)委會便于維權(quán) 金巧娒已經(jīng)在南塘五組團小區(qū)業(yè)主委員會當(dāng)了2年主任，就在注冊成為社團法人的前幾天，他都還在為小區(qū)房屋漏水的事情找物業(yè)公司協(xié)商解決，但是據(jù)他說找了多次依然沒有修繕，這使他很頭疼。 “說實話，你真是拿他沒辦法，這個漏水問題，我都跟物業(yè)反映過多次了，一直就是無動于衷。其實這是有維修基金的，但是不在我們手上，我們也不是法人，必須通過物業(yè)向有關(guān)主管部門報告取得資金來進行修繕。這樣耗著最終都是我們小區(qū)的業(yè)主受害?！苯鹎蓨脤Α豆鏁r報》記者說。 金巧娒的這些無奈正是現(xiàn)在中國社區(qū)中業(yè)主們的普遍的無奈。小區(qū)內(nèi)的兩大主體分別是物業(yè)和業(yè)主，本應(yīng)該是和諧共存的兩家，時常因為瑣事導(dǎo)致關(guān)系緊張，最終業(yè)主們通過維權(quán)解決。但這種維權(quán)由于業(yè)委會不是法律主體不能參與訴訟，沒有約束力和威懾力，因此對于業(yè)委會的訴求物業(yè)可以聽也可以不聽，這著實令業(yè)主犯難。 “我們看到業(yè)主與物業(yè)、業(yè)主與業(yè)主間的一些矛盾我們也很頭疼。以前長期通過街道辦調(diào)解，業(yè)主與業(yè)主間也可以通過相應(yīng)法律途徑解決。但是涉及到小區(qū)公共利益，停車位、電梯間廣告位、樓道修繕等，如果業(yè)主與物業(yè)之間有了矛盾，物業(yè)不給解決業(yè)主們也沒有辦法，最終走法律程序又因為你不是獨立法人，沒資格打官司而無可奈何，久而久之演變成更大的矛盾。與其讓他們這樣發(fā)展下去，還不如讓他們自己管理好自己。”溫州市鹿城區(qū)民政局副局長黃堅靖在接受《公益時報》記者采訪時表示，“雖然我們之前的物業(yè)管理法里面有規(guī)定，有工作程序和工作規(guī)范，但卻沒有明確法律地位。通過具有法人地位的業(yè)主委員會管理后，業(yè)委會運行比較規(guī)范，同時也減少了社區(qū)、物業(yè)之間的矛盾，小區(qū)管理也好多了?！?/p> 早在幾年前，金巧娒和業(yè)委會的代表們就有這樣一個想法，怎樣才能使業(yè)主的義務(wù)和權(quán)利對等起來，不至于義務(wù)多而維權(quán)少?，F(xiàn)在，鹿城區(qū)民政支持他們申請法人資格社團組織，金巧娒感到很滿意。 “小區(qū)里面一花、一草、一木都應(yīng)該是小區(qū)全體業(yè)主共同所有的，物業(yè)公司就是業(yè)主雇傭的。怎么業(yè)主雇傭來的人，業(yè)主還要看他的臉色？這種位置是不是有些顛倒了？”金巧娒說。 現(xiàn)在，業(yè)委會具有了法人資質(zhì)，成為了合法的訴訟主體，是不是意味著就要打官司？ “這個倒不至于，我們并不是為了去打官司才去爭取這個法人地位的，主要是為了方便今后維權(quán)?，F(xiàn)在我們具有法人地位對于開發(fā)商和物業(yè)公司都是一種全新姿態(tài)，發(fā)生糾紛后我們主要先去溝通，在溝通不成的情況下，我們才會考慮訴諸法律。”金巧娒說，“中國禮儀當(dāng)中就是講究‘先禮后兵’嘛?！?/p> 1400萬元維修基金 劃歸業(yè)委會 法律規(guī)定的社區(qū)內(nèi)的管理維修基金是一大筆款項，這筆錢主要是用來維修圍墻、電梯、查找其他安全隱患的。原先這筆錢都是放在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理局和維修資金審批中心，需要時得向物業(yè)公司報告，由物業(yè)向主管部門申請資金，方能開工修繕，既費時又費事?，F(xiàn)在不一樣了，法人資格的業(yè)委會可以自行保管這筆維修基金，如果需要修繕只要業(yè)委會同意就可以了。 “小區(qū)總共是881戶，已經(jīng)入住768戶，現(xiàn)在的維修基金總共有1400多萬元。”金巧娒說，“這筆巨額資金都是小區(qū)業(yè)主根據(jù)自家居住面積繳納的，現(xiàn)在已經(jīng)劃轉(zhuǎn)到我們業(yè)委會以集體業(yè)務(wù)名義設(shè)立的賬戶上。以后小區(qū)維修，業(yè)委會的自由度大了很多，也方便了，當(dāng)然責(zé)任也重了，弄不好是要負法律責(zé)任的?！?/p> 面對如此巨額的資金，管理角色的轉(zhuǎn)變意味著管理權(quán)責(zé)轉(zhuǎn)移，如何保障資金的合理、合法使用？“監(jiān)事會能夠承擔(dān)一部分責(zé)任，最主要的就是監(jiān)管?！苯鹎蓨谜f。 “在向民政部門申請注冊之初就討論過監(jiān)事會的問題，我們雙方都希望能設(shè)立一個監(jiān)事機構(gòu)能夠在業(yè)委會進行重大決策時提出建議和意見，以期更好地完成業(yè)委會的工作。一般小型的資金用途不用通過監(jiān)事會，基本業(yè)委會主任簽字就可以執(zhí)行。當(dāng)然每筆賬目都會有公示，公開、透明。業(yè)委會歡迎業(yè)主們監(jiān)督，隨時歡迎大家來查賬?！苯鹎蓨谜f。 設(shè)立監(jiān)事會的做法在鹿城區(qū)民政局副局長黃堅靖看來是十分必要的。 “這樣能夠更加放手讓剛剛拿到法人‘準(zhǔn)生證’的業(yè)委會踏實發(fā)展?！秉S堅靖說，“注冊成法人資格的社會組織，在責(zé)權(quán)上有更大的自主性和獨立性，同時自身自律也應(yīng)該加強。設(shè)立監(jiān)事會有利于更好促進業(yè)委會機構(gòu)的發(fā)展，在做到財務(wù)公開透明的同時，還應(yīng)該把決策做好，在這點上監(jiān)事會能起到很好的作用。監(jiān)事會人員全部由業(yè)委會代表擔(dān)任，民政部門不參與其中，小區(qū)的事就讓小區(qū)自己決定。” “法人”是如何產(chǎn)生的 大多數(shù)社區(qū)通過民主推選產(chǎn)生的業(yè)主委員會及其主任，并不具備法人資格。而當(dāng)業(yè)委會在維權(quán)問題上遇到問題時，有些業(yè)主認為誰當(dāng)主任都一樣，權(quán)責(zé)沒有那么明顯。而當(dāng)業(yè)委會具備法人資格后，業(yè)委會主任的位子變得“熱”起來。在這種情況下，法人又是如何產(chǎn)生的呢？ “說白了，現(xiàn)在的業(yè)委會就有點像公司，主任就是董事長，其他人員都由他任命。”金巧娒說。雖然看似輕松，但回想當(dāng)初成為業(yè)委會的法人，他還是道出了這其中的辛苦。 “當(dāng)時業(yè)委會成立了4個多月還沒有組建起來，主要原因就是最初想著去征求每一位業(yè)主的簽字同意。但征集到每個人的簽名有些不大可能，這時，有些業(yè)主勸我放棄這個主任。我當(dāng)時想，這關(guān)系著全體業(yè)主，也關(guān)系著我自己，一定要拿下。后來我們改變方式，每棟樓選出幾名代表，就像是樓長一樣。整個小區(qū)產(chǎn)生了33名樓棟代表，再從33名代表中選出13名代表成為業(yè)委會成員?！苯鹎蓨谜f，“在13名業(yè)委會代表中再推選出主任和副主任候選人，最后再對候選人進行投票，主任就這樣產(chǎn)生了?！?/p> “現(xiàn)在成立的監(jiān)事會由一個主任、兩個委員組成，但監(jiān)事會沒有表決權(quán)。如果業(yè)委會做得不對，監(jiān)事會會指出來。業(yè)委會在進行重大項目決策的時候，也必須征得監(jiān)事會的同意，不然有可能這個項目進行不了?！苯鹎蓨谜f。 社會管理創(chuàng)新 南塘五組團業(yè)主委員會的社團證書上，顯示著業(yè)務(wù)范圍：“修改業(yè)委會制度，維護業(yè)主合法權(quán)益等。”有網(wǎng)友指出，這并沒有細化到具有項目執(zhí)行的細則上。對此，黃堅靖表示，“南塘五組團業(yè)委會是試點，具體責(zé)權(quán)范圍將有待運營一段時間后再具體明細。而如何把業(yè)委會引導(dǎo)好，積極發(fā)揮其作用，更好參與社會建設(shè)與管理，依法、有序來參與公共服務(wù)，這是民政部門列為的重點。獲準(zhǔn)南塘五組團業(yè)委會法人資質(zhì)注冊，是一個典型的社會管理創(chuàng)新，整個注冊過程嚴格按照社團注冊登記模式，規(guī)章制度均由業(yè)委會擬定，實現(xiàn)真正社區(qū)自我管理?！?/p> 其實，早在2011年6月16日，北京市懷柔區(qū)于家園一區(qū)14、15、16、17號樓業(yè)委會主任丁淑元，就從泉河街道辦事處領(lǐng)取了掛靠在當(dāng)?shù)刈〗ú块T的“京懷業(yè)字第0001號《業(yè)主大會登記證書》”（注：不是社團法人），成為全國首個取得獨立民事主體資格的業(yè)主大會。當(dāng)時，物業(yè)專家舒可心表示，“在中國出現(xiàn)第一個商品房小區(qū)的31年后，終于有了第一個被法律承認的業(yè)主大會組織，終結(jié)了少數(shù)人管理多數(shù)人的局面，這是具有跨時代意義的大事?！?/p> 與前者不同的是，溫州南塘五組團社區(qū)以業(yè)主委員會名義，直接在民政部門登記為社團的社會組織。 “業(yè)委會具有法人地位之后，現(xiàn)在的小區(qū)車位、電梯廣告位基本還是委托物業(yè)管理，只不過東家從原先的開發(fā)商變?yōu)闃I(yè)委會，自己身為業(yè)委會的法人代表也是不拿工資的?！苯鹎蓨谜f。 名詞解釋 社團法人：在我國，根據(jù)《民法通則》的規(guī)定，法人主要被區(qū)分為企業(yè)法人與非企業(yè)法人兩大類。其中非企業(yè)法人是指依法設(shè)立，從事生產(chǎn)經(jīng)營活動之外的其他社會活動的法人。非企業(yè)法人又分為機關(guān)法人、事業(yè)單位法人和社會團體法人。 社會團體法人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，依法獨立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的社會組織。主要包括各種政治團體（如各民主黨派）、人民群眾團體（如工會、婦聯(lián)、共青團）、社會公益團體（如基金會）、文學(xué)藝術(shù)團體（如作家協(xié)會）、學(xué)術(shù)研究團體（如數(shù)學(xué)學(xué)會）。 民政部門主要管理三類法人單位：（1）社會團體法人;（2）民辦非企業(yè)法人（如民辦學(xué)校、民辦醫(yī)院、民辦圖書館、民辦博物館、民辦科技館等）；（3）村委會和社區(qū)居委會。 注：在歐美國家，慈善基金會屬于財團法人。我國現(xiàn)行法律尚未建立財團法人的概念。 業(yè)主委員會：是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。 維修基金：是指商品住房和公有住房出售后建立的專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造的基金。一般情況下維修基金由物業(yè)所在地的房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一監(jiān)督設(shè)立，由物業(yè)管理公司代為管理和使用。業(yè)主委員會成立之后，公共維修金就會劃轉(zhuǎn)到業(yè)委會，由業(yè)委會行使管理權(quán)利。 |
